GASTOS RELACIONADOS A LA VENTA DE UNA PROPIEDAD

GASTOS OBLIGATORIOS:

1. Impuesto Predial: Impuesto que grava el valor de los predios urbanos. El monto del impuesto es determinado sobre la base de la Declaración Jurada del Autoavalúo presentada por el contribuyente y varía entre el 0.2 % y el 1 %. El propietario paga anualmente este impuesto, así el departamento se encuentre alquilado.

2. Impuesto a la renta (Segunda categoría): Impuesto sobre las rentas inmobiliarias. Se calcula sobre la base del monto de las rentas percibidas. La tasa efectiva para determinar los pagos a cuenta de rentas de segunda categoría es 5% de la Renta Bruta.

a) Nota: Si el propietario es NO domiciliado en el Perú, ya sea peruano o extranjero (permanece menos de 183 días consecutivos en un periodo de 12 meses): El propietario deberá pagar una tasa correspondiente al 28% de la renta bruta de la ganancia de capital obtenida (valor de la venta – valor de la primera compraventa).

Casos en que no existen ganancias por la venta de inmuebles

a) En inmuebles adquiridos con anterioridad al 01.01.2004:

En efecto no está gravada con el impuesto a la renta la venta de inmuebles cuya adquisición se haya realizado antes de esta fecha a título oneroso ó gratuito mediante documento de fecha cierta. De esta manera si la adquisición acreditada se realiza antes de esa fecha y la venta se realiza en fecha posterior, al 01.01.2004 la ganancia está inafecta.

b) Una escritura pública, un contrato privado con firma notarial es un documento con fecha cierta.

La venta de inmuebles que constituya casa habitación del vendedor:

Se considera casa habitación al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos 2 años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

c)La venta del inmueble cuyo costo de adquisición es mayor o igual al precio de venta:

En este caso por no existir ganancia, no se genera tampoco impuesto a la renta.

Casos especiales de Inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia ó anticipos de legítima) y su posterior venta

Los inmuebles adquiridos a título gratuito con anterioridad al 1 de agosto de 2012, tienen como costo de adquisición el valor de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición del inmueble.

Si la adquisición se produce a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se vende, el costo computable será igual a cero, salvo que el transferente pueda acreditar su costo de manera fehaciente.

FECHA DE ADQUISICION

COSTO PARA ADQUISICIONES GRATUITAS

Antes del 01/01/2004

Inafecta, por lo tanto no hay costo

Desde el 01/01/2004 hasta el 31/07/12

El costo computable que se descuenta del precio de venta equivale al importe del autovalúo del predio, reajustado por el índice de corrección que establece el MEF cada mes.

Desde el 01/08/2012

El costo computable es igual a cero. Como alternativa, se podrá considerar como costo el que correspondía al transferente, siempre que éste se acredite de forma fehaciente.

Venta en moneda extranjera

En caso que la venta haya sido pactada en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, el tipo de cambio que se debe utilizar es el de compra, vigente y publicado por la SBS, en la fecha de la operación, es decir, cuando se ha suscrito la minuta ó se ha celebrado el contrato.

Bancarización de la compra - venta

La ley de bancarización establece que para el pago de las obligaciones que son mayores a S/. 3,500 o US$ 1,000 dólares, hay que utilizar medios de pago aceptados por el sistema bancario y financiero, caso contrario no podrán deducirse gastos, costos o créditos. De ocurrir ello (no bancarización), el perjudicado será el adquirente del bien, en caso quiera en el futuro vender el inmueble, pues no podrá sustentar su costo de adquisición, gravándose la totalidad de la venta del bien como ganancia, sin deducción de su costo.

Pago del Impuesto

El pago del impuesto es de cargo de quien vende el inmueble y es definitivo, es decir, que no está vinculado a ninguna otra declaración anual ni pago de regularización.

Se declara y paga por Internet mediante el formulario virtual N° 1665, con el detalle de la operación realizada y se hace efectivo mediante cargo a una cuenta bancaria, tarjeta de crédito ó débito VISA, ó mediante boleta de pago N° 1662, ante cualquier ventanilla de los bancos autorizados, debiendo consignar el período tributario - mes en que se haya suscrito la minuta - y como código de tributo el 3021 (Renta de 2ª. categoría - cuenta propia).

GASTOS FACULTATIVOS Y/O OCASIONALES

1. Honorarios de RE/MAX: Corresponde al pago de la comisión acordada entre propietario y agente RE/MAX por el servicio de intermediación laboral para la promoción y venta del inmueble.

2. Mantenimiento del edificio: En el Perú, el mantenimiento del edificio se paga entre todos los propietarios de departamentos de dicho edificio y es importante que el propietario esté al día en este pago antes de poner a la venta su inmueble.

3. Mantenimiento del departamento o casa: Si es una propiedad que no es de estreno y quizás estuvo en periodo de arrendamiento, casi siempre deberá hacer en su departamento algunos arreglos o retoques (pintura, cambios, reparaciones, etc.). El cálculo del monto de este gasto debe ser de aproximadamente el 2% del monto anual bruto del alquiler.