¿Cómo tener éxito con el house flipping?
Resumámoslo así: uno compra una propiedad, luego esta sube de valor y la vendemos al poco tiempo —no más de seis meses—, logrando ganancias. ¿Es sencillo? Explicarlo con pocas palabras, sí; lograr el éxito fácil en la práctica del house flipping, no.
Los flippers —verdaderos especuladores— pueden lograr beneficios enormes. Pero, en realidad, resulta una labor arriesgada y nada sencilla. Hay que saber bien qué se debe hacer, de lo contrario, te hundes.
Por lo general los flippers son inversionistas de bienes raíces que compran casas, por lo general en una subasta. Luego venden estas propiedades a un precio superior. ¿Es rentable? Puede serlo. ¿Es muy rentable? También. Pero, en el otro lado, el fracaso puede representar perderlo todo en una sola mala decisión.
Requisitos indispensables para el flipping
Uno puede encontrar verdaderas gangas en el mercado de la vivienda. Nada más hay que mirar los datos de casas que padecen la ejecución de un foreclosure y están a la venta.
Para ganar con el house flipping hay que tener nervios de acero. Imaginemos comprar una vivienda en 50.000 dólares, gastar unos 20.000 en renovaciones y que luego nadie quiera comprar. El inversionista estancado tendría que asumir todos los costos asociados a la propiedad: pago del mortgage, seguros, impuestos, etc.
Antes de lanzarse a esta agua, los futuros flippers deberán tener un excelente puntaje de crédito. Los prestamistas, tras la crisis, han endurecidos los requisitos para préstamos hipotecarios, sobre todo si se trata de los destinados inversiones de alto riesgo.
Otro punto: se necesita dinero en efectivo, sobre todo para realizar el pago inicial y evitar el pago del seguro hipotecario privado (PMI) de su segundo mortgage. Si tiene suficiente dinero, el flipper puede encontrar una casa a buen precio y, luego, solicitar préstamos para pagar las renovaciones, honorarios de realtors y los costos de cierre.
Es imprescindible conocer a fondo el estado del mercado inmobiliario. Vender una casa, con rápidos beneficios, depende sobre todo de la ubicación del inmueble. Cuanto más tarde en venderse la casa, menos dinero generará.
¿Qué hace buena o mala una inversión inmobiliaria para el house flipping? ¿Qué ventaja fundamental buscar?
En primer término, lo fundamental es la ubicación. Un barrio deseable en una ciudad donde la gente prefiera vivir… esa es la clave del éxito. En un mercado como el actual hallar una ubicación deseada puede representar todo un reto. Hay que hacer mucha investigación, hallar los sitios donde aumentan las ventas, crece el empleo, mejora el salario. Esos sitios donde parece que la capacidad del consumo se restablece.
Un inversor flipper debe estar seguro de no adquirir una propiedad con problemas constructivos. Las reparaciones deben ser sencillas, no se trata de reconstruir prácticamente de cero. Puede que adquiera una casa sin inspeccionar, sobre todo si se trata de una subasta, pero siempre será recomendable buscar la opinión de un avezado en construcción, sistema eléctrico, plomería, para garantizar la compra de una casa en buenas condiciones estructurales.
En el caso de las reparaciones es bueno saber que las actualizaciones necesarias pueden ser costeadas. Los expertos dicen que una casa para revender debe tener, luego de ser actualizada, un 20% de incremento de valor en la estimación final.
Otro punto interesante: tener una propiedad cerca de distritos escolares significativos siempre es una buena inversión.
Los precios de las rentas continúan subiendo.
Si va a meterse en esto del house flipping le conviene saber que es recomendable tener cerca las propiedades que preparamos para su venta posterior. No es aconsejable invertir en una propiedad demasiado alejada. Ello significaría gastar más dinero en gasolina, y las reparaciones le llevarán más tiempo del recomendable.
No olvide la cocina. La cocina es, quizás, la habitación más importante de la casa. Debe prestar, pues, mucha atención a ese sitio. Los expertos en esto del house flipping suelen centrar sus pasos en la remodelación de la cocina y, luego, la del baño. Una cocina limpia, como nueva, cómoda y atractiva puede, por sí sola, lograr vender la casa rápidamente.
Ojo con el valor. Si la casa que revenderá está por encima del valor de mercado local entonces no ganará dinero. ¿Cómo escoger? Trate de buscar la peor casa en el mejor barrio posible, antes que la mejor casa del peor barrio. Este es un principio “dorado”.
Otra vez, cuidado con las compras por internet. No son aconsejables. Puede averiguar en la web sobre sitios potenciales para revender, pero siempre será aconsejable que visite las casas en persona. No hacerlo es un error frecuente en los flippers inexpertos. Las galerías de fotos online solo cuentan una parte de la historia de la casa. Nunca se es demasiado exigente: investigue por sí mismo antes de comprar.
Hay que estudiar
Si practicar el house flipping fuese fácil, todos seríamos ricos. Tener éxito en este negocio puramente especulativo requiere de un profundo conocimiento —el factor suerte se reduce a la mínima expresión—, y de un esquema activo de autosuperación constante.
¿Qué es lo que hay que saber? Bueno, es imprescindible determinar dónde las personas desean vivir; el tipo de vivienda que desean comprar. Hay que saber leer los datos del mercado local de la vivienda.
Recomendamos que se vuelva un experto en el tema de las opciones de financiamiento para la compra de viviendas. Esto es imprescindible antes de solicitar préstamos para iniciar su negocio.
No evite las preguntas más difíciles. Desde el principio debe saber cuánto puede gastar, cuánto comprar y, además, cuánto puede permitirse perder, en caso de que el negocio no salga bien.
Hay que aprender a negociar eficientemente. Mientras menos dinero invierta en la casa que va a vender más dinero podrá dejarle la venta. Sus habilidades como negociador no estarán de más a la hora de regatear ante contratistas y otros trabajadores.
Es bueno conocer los intereses de los compradores potenciales, incluso antes de empezar a buscar una casa para comprar y luego vender antes de los seis meses. Deberá extender su conocimiento y construir las mejores relaciones posibles con probables compradores futuros.
Construya una red de contratistas de confianza. Eso incluye fontaneros, electricistas, jardineros, etc. Este personal de confianza le ahorrará problemas cuando se trate de actualizar la casa. Todo repercute en una mayor ganancia.
Otro punto importante es saber qué mejoras realizar para elevar el valor de la vivienda. Estos son los proyectos en los que debe centrarse en un primer momento. Puntos importantes: cocina, pintura exterior, armarios, incorporación de tecnologías verdes…
La importancia de un mentor
Podemos ahorrarnos un camino largo si encontramos un mentor, es decir, una persona de toda confianza con éxito en el negocio del house flipping que nos enseñe los trucos del oficio. A cambio de su conocimiento, usted puede ofrecer un pequeño porcentaje de su primera ganancia. Esta es una manera de mantener motivado a su mentor mientras asegura, al mismo tiempo, consejos y una educación de calidad.
Búsqueda de foreclosures
Exiten muchos sitios donde se pueden encontrar los foreclosures. Algunos de los más populares son RealtyTrac, Foreclosure y Re/Max, entre otros.
Cuando usted encuentre la propiedad que desea comprar es necesario comprobar los antecedentes de la vivienda mediante BuildFax. Con solo 39 dólares esta página provee al comprador información muy valiosa (historia de la casa, reparaciones anteriores, remodelaciones, adiciones, etc.).
Haga ofertas
Muchas personas se dedican, todo el tiempo, al house flipping, por lo que es muy probable que conozcan y descubran la misma casa en la que usted está interesado. Tendrá competencia, se lo aseguro.
La mejor manera de afrontar este hecho es orientarse a un barrio en específico e ir de puerta en puerta para hacer sus ofertas. Pero, antes de ofertar, asegúrese de saber el mayor precio que puede ofrecer por una casa y aún así obtener beneficios.
Póngase a trabajar de antemano
Un buen house flipper debe saber que trabajos de mejora se pueden llevar a cabo más rápidamente y con éxito y sabe diferenciar cuándo necesita de contratistas. Además, se necesitan permisos antes de empezar una remodelación. No conocer esto puede generar retrasos, multas e inspecciones.
Relistar y vender
Muchos flippers exitosos se deciden por un realtor a la hora de listar y vender. A pesar del gasto por concepto de honorarios, los realtors tienen acceso a compradores, pueden incluir su casa en la base de datos MLS. Además, los profesionales del real estate conocen bien las fluctuaciones del mercado y desarrollan habilidades para obtener buenos precios de venta rápidamente.
En cambio, si apuesta por vender usted mismo, quizás se ahorre algunos dólares, pero, en medio de un mercado incierto de aguas turbulentas, podría demorar demasiado tiempo para vender, y para el house flipping el tiempo es clave.
Practicar el flipping es muy riesgoso, pero ofrece también significativas recompensas en poco tiempo. Piénselo bien antes de lanzarse a una aventura semejante, pero, de hacerlo, vaya a por todas.
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