Inversiones inmobiliarias: tras el boom, la apuesta es a largo plazo
El boom inmobiliario llegó a su fin, pero la inversión inmobiliaria sigue siendo una buena alternativa de largo plazo. ¿Qué posibilidades ofrece en tiempos de desaceleración?
Invertir en bienes inmuebles ha dejado de generar en cortos períodos los altos retornos que generó durante los últimos diez años.Según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), la apreciación anual del precio promedio del metro cuadrado en Lima en el 2008 fue de 40.08%, en el 2010 de 18.67% y en el 2013 de 20.72%, mientras que en el 2014 sólo alcanzó el 1.90%.
La caída del sector construcción durante el primer trimestre del 2015 (-6.83%) rompió la tendencia de crecimiento del sector de la última década, según un reciente informe de Capeco, y por un amplio margen. En los últimos diez años, la tasa de crecimiento mínima fue 5.18% (2014) y la máxima, 17.40% (2012).
Según una encuesta realizada por la misma institución, el 7.32% de los promotores inmobiliarios registró una ‘mejoría’ en sus ventas en el bimestre marzo-abril del 2015 respecto al mismo período del 2014. El 29.27% indicó que sus ventas presentaron una ‘moderada mejoría’, el 60.97% que fueron ‘similares’ a las del año anterior y sólo el 2.44% que fueron ‘peores’.
Esto no significa que el mercado inmobiliario haya perdido su atractivo, pero sí que invertir en él exige un nivel más profundo de información. Eric Rey de Castro, director gerente de Colliers International Perú, asegura que la condición necesaria para hacerlo es entender al real estate como una categoría de activos de inversión (asset class) con sus propias características:
La inversión en real estate reduce la volatilidad de un portafolio de inversión, pues sus activos suelen tener una volatilidad inferior a la de los bonos, las acciones, las monedas, los commodities, entre otros activos.
La inversión en real estate permite diversificar un portafolio debido a que presenta una baja correlación con el desempeño de otros activos de inversión.
Los inmuebles representan un bajo riesgo de pérdida de valor y no se vuelven obsoletos.
Los inmuebles son una cobertura contra la inflación.
Los inmuebles normalmente tienen un retorno atractivo y generan unos precios sólidos por alquiler, más estables incluso que los dividendos de las acciones. ¿Por qué? Porque un contrato de alquiler debe cumplirse: no está sujeto a las decisiones de un directorio.
En los activos inmuebles sólo se paga el 5% por impuesto a la ganancia de capital (versus la tasa usual de 30%).
Un inversionista puede incursionar en el mercado inmobiliario mediante una de tres formas: a través de la inversión directa, del financiamiento de proyectos o de fondos de inversión
1. Inversión directa
Si quiere invertir directamente en un departamento, oficina, un local comercial o un terreno, Rey de Castro de Colliers recomiendala adquisición de buenas locaciones. ¿Cuáles son las buenas locaciones? Las que en términos relativos son escasas. Por ejemplo, un departamento con vista al mar o a un parque, un penthouse, un local comercial ubicado en una esquina, sobre todo si se trata de una avenida de alto tránsito.
Una vez cumplido este criterio, el siguiente paso consiste en buscar flujos (alquileres) que financien la próxima inversión. Si el inmueble es bueno —según las condiciones descritas—, posiblemente el inquilino también lo sea, y el dueño podrá suscribir con él un contrato que le sirva de aval para un futuro financiamiento bancario.
En palabras de Eric Rey de Castro, “la idea es alquilar a marcas grandes que te aseguren el canon [pago de alquiler]”. Estos preceptos se mantienen para todo nivel socioeconómico y para todos los distritos. Lo que el inversionista debe buscar es una ubicación cercana a los actores comerciales preponderantes de cada zona de la ciudad.
2. Financiamiento de proyectos
Varias empresas inmobiliarias antes de financiarse a través del sistema financiero (banca o mercado de capitales) lo hacen vía deuda privada de friends & family. Acuden a personas naturales con excedentes interesadas en tomar riesgo inmobiliario, pero encargando la tarea de la gestión a especialistas (las inmobiliarias). Ésta es una alternativa adicional de inversión.
De acuerdo a la información recogida por SEMANAeconomica de fuentes del sector, las inmobiliarias ofrecen a sus inversionistas tasas fijas de alrededor de 12.5% anual para préstamos por entre US$150,000 a US$750,000.
Para los inversionistas, el financiamiento de proyectos es una apuesta predecible y cómoda —pues las inmobiliarias les ofrecen una tasa fija con una fecha establecida de vencimiento— y para las inmobiliarias, un método eficaz para levantar capital. Sin embargo, para estas últimas, puede resultar una carga complicada en tanto, por factores diversos, el retorno del proyecto inmobiliario podría terminar ubicándose debajo de la tasa anual prometida.
2. Fondos inmobiliarios
En busca de ‘salir’ de esa carga de la tasa fija, empresas inmobiliarias crearon fondos de inversión cuyas rentabilidades no son fijas, sino que varían de acuerdo al desempeño de las inversiones ejecutadas. La inmbiliaria Edifica, creó el Fondo Edifica. Según Martín Bedoya, director ejecutivo de la empresa, se trata del único fondo inmobiliario orientado a personas naturales en el Perú (con una inversión mínima de US$30,000 ó S/.100,000).
Tras la colocación del primer Fondo Edifica —administrado porPopular SAFI— en el 2013, hoy Inmobiliaria Edifica está lanzando dos fondos nuevos —bajo la administración de Advanced Capital Perú SAF— que va a co-invertir, uno en soles (S/.25 millones) y otro en dólares (US$40 millones).
Bedoya afirma que la rentabilidad esperada en soles es de 15% a 18%, con un ajuste de 3 puntos porcentuales a la baja para el caso del fondo en dólares. A diferencia del primer Fondo Edifica, el Fondo Edifica Advanced realizará distintas fases de levantamiento de capital en función de las necesidades de financiamiento que requieran los nuevos proyectos de la empresa: una gestión más eficiente del capital.
PERSPECTIVA FUTURA
Hace pocas semanas, el Congreso otorgó al gobierno facultades legislativas en materia administrativa, económica y financiera, lo que le permitió otorgar incentivos fiscales para promover los fondos de inversión en bienes inmobiliarios. Es decir, se aproxima la oportunidad de invertir en instrumentos cuyo subyacente sea el desempeño del sector inmobiliario.
El principal cambio consiste en que esos instrumentos —al ser negociables en mercados centralizados, como la BVL— gozarán de alta liquidez, una característica ajena a los vehículos de inversión tradicionales en bienes raíces.
Eric Rey de Castro subraya que “en un país donde existe crecimiento económico, bono demográfico e hipoteca, seguramente los precios subirán por encima del ritmo de crecimient PBI. Como aproximado, suben o bajan 1.5 veces el PBI con un desfase de un año”.
Asimismo, insiste en que el boom inmobiliario vivido en los años pasados fue sólo una coyuntura: “La inversión en bienes raíces no es una inversión especulativa: es una inversión de largo plazo, entre otras razones porque tiene un 3% de alcabala”.
La apuesta de Edifica es por el sector residencial AB (A-, B+): “ser eficientes en el diseño te da la posibilidad de ofrecer a nuestros clientes vivir en una buena zona consolidada a un precio relativamente bajo”, señala Bedoya. “Nos dirigimos a un sector joven, con bono demográfico, ingresos estables y acceso al crédito”.
De hecho, según Capeco, en la zona geográfica conocida como ‘Lima Top’ (Miraflores, San Isidro, Santiago de Surco, La Molina y San Borja) se presentó la mayor apreciación del precio del metro cuadrado en Lima Metropolitana durante el 2014: 9.98%.
Resulta fundamental para los inversionistas ser conscientes de que Lima ya atravesó por la etapa del boom, en la en que se podían obtener grandes retornos en períodos cortos. Hoy su mirada debe ser de largo plazo.
Eric Rey de Castro concluye: “dada la proyección al 2050 en los niveles de crecimiento y educación, la población crecerá con mayor capacidad de compra y más educada, lo cual contribuirá a esta demanda por activos inmobiliarios de calidad”. Que así sea.
